Bir çok okuyucum evi tahliye ettiğim halde kiralayan anahtarı almamakta ne yapmam gerekir? Diye soruyor. Bir başka okuyucum ise, kiralayan, kira süresi dolmadan “Oğlumun düğününü yapacağım, kiralanandan çık” Diye baskı yapıyor. Ne yapmam gerekir? Diye soruyor. Bir başka evi olan okuyucum da tahliye sebepleri nelerdir? Diye soruyor. İki veya üç yazımda bu sorulara cevap vereceğim.
6098 sayılı TBK’nın (Türk Borçlar Kanunu) 299. Maddesine göre kira sözleşmesi,; “Kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanma ile birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” Diye tarif edilmiştir. Kira sözleşmeleri, normal kira sözleşmesi ve ürün kira sözleşmesi olmak üzere iki kategoride toplanmıştır. Kira sözleşmesinde kiralayanın malik olması şart değildir. Bir kimsenin başkasına ait bir gayrimenkulü veya menkul malı kira sözleşmesine konu yapması halinde de sözleşme geçerlidir. Ancak kiralananı kiralayan teslim edemezse veya akit süresince o’nu kullanmaya hazır halde bulunduramazsa kiracının müspet zararlarını tazmine mecburdur. Kira sözleşmesi herhangi bir şekle tabi değildir, ancak kira sözleşmesinin varlığının ispatı için yazılı olmasın da yarar vardır. Kira bedeli taraflarca serbestçe kararlaştırılır. Çıplak mülkiyet sahibi, kiralayan değilse, kira ile ilgili hiçbir dava açamaz. Yeni malik, eski malikin kendisine dava hakkını devretmesi halinde açılmış davaya devam edebilir. Önceki malikin çektiği ihtara dayanabilir. Müşterek mülkiyette dava hakkı pay ve paydaş çoğunluğunun karar vermesi ile vücut bulur. Pay ve paydaş çoğunluğuna dayanmayan kira sözleşmesi geçerli değildir. İştirak halinde mülkiyete aksine hüküm olmadığı durumlarda ortakların malik oldukları şeyde tasarruf yetkileri ancak ittifak ile verecekleri karar uyarınca kullanılır. Kira sözleşmesi belirli ve belirli olmayan bir süreyi kapsar.
Kiralayanın borçları nelerdir.? Kiraya veren, kiralananın sözleşmede amaçlanan kullanılmaya elverişli halde teslim etmek zorundadır. Son çıkan Yargıtay kararına göre kiracı yan giderlerden sorumludur. Bunlar aidat borcu, otomat borcu, yakıt gideri gibi giderlerdir. Bu karardan önce asıl kira parası belirlendikten sonra yan giderler bedelinin de kiracıya ait olacağı kira sözleşmesinde yazılı değilse kiracı bunlardan sorumlu tutularak temerrüde düştü diye hakkında dava açılamıyordu, şimdi bu karara göre açılıyor. Kiralananı ayıpsız olarak kiralayan, kiracıya teslim etmek zorundadır. Kiralanan, kiraya verildikten sonra ayıplı hale gelirse TBK’nın 305. -314. Maddelerine göre kiracı, kiraya verenden ayıpların giderilmesini isteme veya kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını isteme veya zararın giderilmesini isteme haklarına sahiptir. Ne var ki kiracı kendi kusuru ile ayıpların ortaya çıkmasına neden olmuş ise bundan sorumludur. Kiracı gayrimenkulü boşaltmış ama anahtarı teslim etmemişse Yargıtay kararlarına göre kiracı, “Evi boşalttım çıkıyorum” Dese bile anahtar teslim edilmedikçe tahliye gerçekleşmiş sayılmaz. Eğer kira süresinden önce kiracı; “Benim evim yapıldı evime geçeceğim anahtarı teslim ediyorum” Dese bile kira borcundan sorumludur. Bu borcun saptanması için tazminat davası açılır hakim o yerde kiralananın ne kadar sürede kiraya verilebileceğini bilirkişi marifeti ile tespit ettirir. Belirlenen süre kira parasına oranlanır ve tazminat olarak ev sahibine ödenir. Eğer kira süresi sonrasında kiracı kendisinin evine veya başka bir eve kiracı olarak çıkarsa, anahtarı kiralayana teslim etmek zorundadır. Kiralayan anahtarı almazsa ne yapmak lazımdır.? Kiracı notere giderek bir ihtarname gönderir, bu ihtarnameye; “Anahtarı notere teslim ettim evi boşalttım” diye yazar ise sorumluluktan kurtulur. En garanti yolda budur. Sonraki yazımda tahliye sebeplerini etraflı bir biçimde arz edeceğim. Sağlıcakla kalınız.